Manca una vera cultura finanziaria. E a volte c'è una scarsa trasparenza che si riflette sulle quotazioni. Per questo gli investitori internazionali sono prudenti e preferiscono stare lontani dagli strumenti del settore. Tuttavia l'Italia ha grandi potenzialità, in particolare per i settori logistico e commerciale.

di GIUSEPPE CORDASCO

Gerardo Solaro Del Borgo, 44 anni, romano, può essere considerato il padre dei fondi immobiliari in Italia. Ha introdotto questo strumento finanziario nel 1998 (quando lavorava alla Deutsche Bank, diventando poi direttore generale di DB Fondimmobiliari Sgr) e oggi, con Cordea Savìlls, la filiale italiana del Fondo immobiliare inglese quotato alla London Stock Exchange di cui ha recentemente assunto la guida, si è messo in testa di modernizzare il settore.
Attacca così l'intervista con Economy: «Il mercato italiano dei fondi immobiliari non può ancora considerarsi maturo, e questo per il semplice fatto che mancano gli investitori stranieri. Proprio per questo ho deciso di passare alla Cordea Savills, gruppo britannico che possiede un'esperienza di respiro internazionale che spero di trasferire in Italia, dove al momento rappresentiamo la prima società attiva nel campo dei fondi immobiliari non legata ad un gruppo bancario.
Perché sostiene che il mercato italiano dei fondi immobiliari è ancora immaturo?
Innanzitutto perché manca una vera cultura finanziaria nel settore, un know how professionale di qualità. Ma il vero problema è la scarsa trasparenza nelle operazioni immobiliari. Troppo spesso in Italia, a differenza di quanto avviene nel resto del mondo, alle trattative immobiliari sono legate logiche, diciamo, non strettamente immobiliari, con il risultato che il prezzo di un immobile può schizzare in modo assolutamente incongruo rispetto al suo reale valore.
E questo spaventa i grandi player internazionali...
Si tratta di meccanismi che falsano il mercato e spaventano l'investitore internazionale. Le vicende dei cosiddetti «furbetti del quartierino» sono l'esempio più lampante di come certi meccanismi rendano fin troppo provinciale il nostro mercato immobiliare.
Ma questo significa che il settore resterà sempre arretrato?
Assolutamente no. Anzi, gli investitori stranieri considerano l'Italia un mercato dalle grandi potenzialità: tocca a noi riuscire a garantire un quadro di regole di mercato chiare. Spesso gli stranieri non trovano operatori competenti e allora scelgono di investi :e direttamente in immobili, piuttosto che in strumenti finanziari immobiliari. I.a nostra sfida è quella di mettere finalmente a disposizione anche in Italia un'esperienza di livello internazionale, con l'obicttivo di spostare gli investimenti stranieri sui prodotti finanziari.
Questo suo entusiasmo si scontra però con le prospettive di un possibile sgonfiamento della bolla immobiliare. Quali sono le sue previsioni?
Il mercato immobiliare italiano non e a rìschio sgonfiamento. È vero, il comparto residenziale ha corso moltissimo raggiungendo livelli elevati. Questo però non significa che debba invertire la tendenza, ma piuttosto che è destinato a crescere a livelli meno impetuosi. Ancora migliore è poi la situazione per il settore logistico e commerciale. In questo caso, addirittura, la domanda di immobili eccede l'offerta, e siccome i tempi per colmare questo gap non saranno certo brevi, si potrà contare su un periodo ancora lungo di costante crescita.

MASSIMO CAPUTI (FIMIT)
Ci sono troppi piccoli operatori

Cinque fondi gestiti che diventeranno nove entro il 2006, Fimit sgr (gruppo Capitana) ha conquistato in cinque anni un ruolo leader nel campo dei fondi immobiliari. «Il nostro mercato non è maturo» dice l'a.d. Massimo Caputi. «Il volume complessivo dei fondi immobiliari italiani è ancora ridotto e ci sono troppi operatori di pìccole dimensioni. In futuro ci sarà spazio solo per Sgr con maggiore massa gestita». Infine un consiglio a chi crede nel mattone. «Non vale la pena di comprare una casa per investimento. Fatti due conti, è meglio investire la stessa cifra in un fondo immobiliare. Il guadagno è assicurato». E ci sono meno grane.