Non basta che il mercato immobiliare sia ancora affogato nelle difficoltà in cui è precipitato negli ultimi tre anni. Non basta che si contino sulle dita di una mano gli imprenditori convinti che «ora basta, è finita, si può rialzare la testa». E non basta neanche che molti grandi sviluppatori e costruttori tra il 2007 e il 2010, complice la crisi Finanziaria e l'eccesso di debiti, abbiano dovuto gettare la spugna. Mancava solo il dibattilo poste lettomi e ad aggiungere negatività a una già incerta ripresa dell'industria immobiliare. Soprattutto se ii dibattito scoppia in una città come Milano che da sempre, insieme a Roma, segna il termometro dello stato di salute dell'industria del mattone.
Se la giunta di centrodestra aveva ricevuto le accuse dogli ambientalisti, con l'elezione di Giuliano Pi sa pia a sindaco di Milano c'è chi teme un'accelerazione dell'edilizia popolare con un imbruttimenlo paesaggistico. E, quindi, perdila di valore di quanto finora, invece, e staio costruito e realizzalo con ordine e rigore. Ma in realtà chi, proprio con ordine e rigore ha finora costruito, smorza i toni. È Manfredi Catella, né un immobiliarista né un costruttore. Bensì un uomo di finanza cresciuto a pane immobili. Cerca soldi da far convergere nei fondi gestiti da Hines Italia sgr, società di cui è amministratore delegato, controllata al 67% dalia texana Hines (30 miliardi di asset gestiti nel mondo), al 18% da Fondiaria-Sai, al 10% dalla famiglia dello stesso Catella e al 5% da Francesco Micheli. E in cassa ha 3 miliardi di euro, che investe in progetti di riqualificazione urbana, sviluppo di nuove aree, ristrutturazione di singoli edifici di pregio. Per chi vive a Milano, impossibile non aver visto le gru e i palazzi in vetro in costruzione nell'area Garibaldi-Varesine-Porta Nuova: 290 mila metri quadrati di città che portano la firma di Hines Italia, dove dopo 15 mesi di lavori risulta venduto il 30% degli appartamenti a un prezzo medio di 9 mila euro al metro quadrato (altri 270 sono prenotati).
E per chi vive a Roma presto sarà realtà la riqualificazione dei 12 mila metri quadrati dell'ex deposito Atac vicino alla stazione Tiburtina, dove sorgeranno case, uffici e spazi per diverse attività culturali sotto il nome di «Città del Soie». Firmati, anche in questo caso, da Hines Italia. Ma non solo: Catella gestisce i fondi immobiliari in cui investono i fondi pensione di diverse categorie professionali. E ora ha deciso di mettere un gettone anche in progetti «sociali» come la realizzazione del Cerba, il Centro europeo di ricerca biomedica avanzala, promosso dalla Fondazione Cerba di Umberto Veronesi. Lo definisce «soft business»: margini sottili ma inserimento nel sociale. Importante per essere un riferimento sul territorio.
Insieme a Fimit, la sgr controllata da Massimo Caputi che gestisce oltre 5,5 miliardi di euro di immobili, Hines Italia è una delle poche realtà che muovono il mercato. Soprattutto sulla piazza milanese. E proprio su Milano e sulle polemiche dei primi giorni del mandato Pisapia, Catella, che del «bel mattone» ha fatto sempre una bandiera sventolata a tutti i convegni e su lutti i tavoli di lavoro, ha subito tagliato corto. Aspetta i fatti. E poi giudicherà. Di certo si augura che tempi e regole restino solidi nel tempo. Perché, se e vero che il mercato immobiliare ancora non rialza la lesta, è anche vero che i soldi in giro ci sono. E non pochi. «Negli ultimi 14 mesi abbiamo raccolto da investitori italiani circa 400 milioni di euro che saranno investiti attraverso i nostri fondi "valueadded", ovvero quei prodotti che fanno sviluppo immobiliare» spiega a Panorama Economy, «E sono tutti fondi a raccolta, dove i soldi vengono chiesti prima di individuare i progetti da finanziare».
Questo significa che la liquidità c'è...
Certo che c'è. Ma non solo. Oggi chi investe ha bisogno di progetti credibili di trasformazione, di riqualificazione, con un serio lavoro di gestione.
Di solito non è cosi?
I gestori italiani difficilmente hanno tra le mani operazioni di valorizzazione. Per lo più amministrano portafogli acquistati e inseriti nei loro fondi.
E cosa c'è di sbagliato?
Niente, ma la crisi che abbiamo vissuto e stiamo vivendo ha lasciato un messaggio chiaro.
Quale?
Fino al 2008 abbiamo assistito a un ciclo immobiliare crescente che ha determinato dinamiche di vendila e acquisto tali per cui i valori degli immobili aumentavano sempre a prescindere dalla reale corrispondenza con il mercato. In molti si sono buttati su qualsiasi cosa pur di comprare, ma oggi in molli si stanno leccando le ferite.
Tutto questo per dirci cosa, che siete stati più bravi?
Noi abbiamo perso molte opportunità e selezionato nel tempo pochi progetti per noi validi. Abbiamo «fallo meno» di altri ma oggi possiamo dire che la prudenza e la selettività usate nel passato ci stanno premiando. Siamo ancora sui mcr calo, cresciamo e continuiamo a raccogliere soldi da investire. Magari in piccoli recuperi ma di elevata qualità e redditività.
Per esempio?
L'ex palazzo delle Poste dì via Ferrante Aporti a Milano. Sono 30 mila metri quadrati completamente riqualificati, un palazzo protetto dalla sovrintendenza. Noi lo abbiamo affittato al 70% durante gli anni di crisi. Questo significa che un prodotto ben posizionato, a valori corretti e ben remunerati, premia.
Quanto conta nella vostra strategia di investimento II fatto di dover rispondere a una capogruppo americana?
Conta il fatto di poter mixare l'imprenditorialità italiana con l'esperienza di un gruppo internazionale come il nostro.
In che stato di salute è il mercato immobiliare?
Siamo alla fine di 24 mesi di congiuntura negativa. E ora c'è staticità. Il problema è che le banche italiane, nonostante si siano dimostrate più solide di altre europee, non hanno sostenuto il mercato residenziale chiudendo i rubinetti del credilo nei confronti delle famiglie. La conseguenza è stata la paralisi del mercato con valori rimasti a livelli molto alti. Ma c'è di più.
Che cosa?
Le banche hanno finanzialo te operazioni di compravendita tra società immobiliari anche a valori fuori dalla media. Oggi molte società sono in difficoltà finanziarie e gli istituti di credito si trovano in portafoglio finanziamenti fuori mercato che dovranno essere svalutati. Una buona opportunità per noi.
Perché?
Una volta svalutati, sarà un buon momento per ricominciare a comprare.
Quando cambia il vento?
La congiuntura è ancora negativa. Le banche continuano a finanziare importi ridotti a costi maggiori. Oggi è impossibile comprare un portafoglio di immobili indebitandosi per più del 50%. Prima si riusciva a ottenere anche l'80% se non di più. E quindi tutto resta fermo.
A proposito di debiti... Tra gli azionisti di Hines Italia sgr c'è con II 18% il gruppo Fondiaria-Sai della famiglia Ligresti, che ha da poco negoziato con Unicredit un sofferto aumento di capitale da 450 milioni. Quanto pesano le difficoltà di questo azionista sulla vostra attività?
Non pesano affatto. Sul progetto di Porla Nuova i capitali dei gruppo sono stati impegnati e investiti. Inoltre, la famiglia ha più volte definito «strategica» l'operazione nell'area milanese. Ma soprattutto l'azionista non è la famiglia Ligresti.
A che cosa si riferisce?
L'azionista e il gruppo Fondiaria-Sai che ha voluto una partecipazione nel settore dei fondi immobiliari attraverso Hines Italia sgr. È il terzo gruppo assicurativo italiano, appena ricapitalizzato da un grande polo bancario come Unicredit, entrato ne! capitale con il 6,6%. Per Hines Italia il soggetto di riferimento è Fondiaria-Sai e potremmo anche tornare utili alla loro ristrutturazione finanziaria.
In che modo?
La società dovrà migliorare la redditività, e lo farà anche con la valorizzazione del patrimonio immobiliare. E qualcuno dovrà pur svolgere questo lavoro.