A Cannes si sta concludendo il MIPIM , il più grande evento mondiale del Real Estate.
L’importanza dell’Evento è testimoniata dal costo del biglietto di ingresso : 1.500 euro per persona ! E ben 20.000 addetti ai lavori hanno accettato di sborsare tale incredibile somma, oltre costi aerei ed alberghi, per confrontarsi sul mercato internazionale dell’immobiliare e della finanza immobiliare .
Anche gli italiani sono presenti al MIPIM, ma con grande scarsità di progetti e prodotti.
Tra i progetti di Baku, capitale della Azerbaigian, la città più illuminata al mondo dopo Las Vegas, e quelli di Roma Capitale…c’è un abisso.
Tutti sono speranzosi, ma la situazione generale e i fattori specifici non consentono di essere speranzosi nel settore, se non per augurarsi che almeno non accada nulla di negativo . A meno che non ci sia la reale volontà di dare impulso all’attrazione investimenti in Italia.
Considerando la dinamica che genera di continuo nuovi mercati, come per il turismo nuove mete, è evidente che i capitali si muovono rispettando alcune regole basilari:

  • Leggi certe e non soggette a continue variazioni
  • Esistenza di prodotti la cui acquisizione può essere effettuata in tempi certi
  • Situazione del credito fluida
  • Esistenza di un mercato degli affitti stabile e in linea con i costi del denaro.

Rispetto ad un anno fa in Italia sicuramente sono mutati, in meglio, alcuni fattori, ma anche il resto del mondo gira e, in particolare in quell’area del mondo che spesso non consideriamo nelle nostre valutazioni:

  • Oggi abbiamo un Governo più rappresentativo di un anno fa
  • La credibilità del Paese ha recuperato
  • Esiste una volontà politica di avere maggiore sensibilità verso gli investitori esteri.

Ma gli investimenti esteri non decollano e il 2012 non fa presagire per ora nulla di buono:

  • Mancano i prodotti; non ci sono portafogli privati significativi e per il patrimonio pubblico finora non è stata individuata una vera strategia di commercializzazione internazionale; il 29 settembre 2011, durante il Meeting al Ministero dell’Economia, Domenico Siniscalco auspicò fortemente l’apertura di cantieri di finanza immobiliare per il patrimonio pubblico, aderenti alle esigenze di mercato; stiamo aspettando.
  • Le banche sono appesantite dai rifinanziamenti da sostenere nei prossimi 18 mesi su progetti che spesso ormai sono da considerare “incagli” e perciò mal sopportano l’idea di aprire nuovi canali
  • Le SGR hanno fondi a scadenza con immobili spesso sopravalutati e scivolano come anguille davanti alle richieste degli Investitori
  • Si diffonde sempre più la tendenza ad acquistare debito senior, mezzanino, distressed rispetto al tradizionale investimento in immobili; i rendimenti sono garantiti e superano il numero 15.

In questo scenario, l’Italia che dovrebbe rappresentare per gli Investitori Istituzionali (in teoria) il 2% del mercato mondiale del real estate e il 15% del mercato europeo è ben lontana da questa meta.
Quali possono essere i rimedi concreti per cercare recuperare capitali, considerato che la concorrenza è ormai davvero globale; ci vorrebbe molto tempo ma alcuni principi sono fondamentali:

  1. Che il Pubblico vari molto rapidamente dei Progetti Pilota (target 2 mld ciascuno) su cui veicolare investitori esteri istituzionali non speculativi; per fare ciò è necessario dare assoluta certezza di tempi, regole, rendimenti; la natura di “progetto pilota” è finalizzata al poter dimostrare che si possono FARE.
  2. Le SGR e le SIIQ devono tornare a privilegiare gli interessi assoluti degli Investitori e non affezionarsi alle grasse fee, incuranti delle attese dei Quotisti; spesso le SGR si sentono sicure perché rispettano in modo manicale la “forma” e nessuno le sanziona; ma dietro il rispetto della forma, c’è un baratro per gli Investitori.
  3. Le Banche devono avere la forza di effettuare uno “stop loss” e non continuare a mantenere in vita, trasformandoli in perpetual, società decotte, operatori falliti, progetti senza uscita. Ciò blocca risorse per nuovi investimenti.
  4. Sviluppare una maggior cultura del prodotto e della sua gestione; ad esempio Roma è una città che, tranne poche eccezioni, genera prodotti scadenti e gestiti peggio; oggi la qualità del prodotto è un parametro irrinunciabile e il suo mantenimento in efficienza pure.