C'è un tesoretto «di Stato» tutto da valorizzare. Riguarda i canoni della concessioni demaniali, argomento da anni al centro dell'attenzione degli operatori dell'immobiliare. Peccato che la burocrazia e le lungaggini della politica finora non abbiano permesso di individuare una soluzione definitiva per sfruttare questo bacino potenziale e per monetizzare al massimo quanto in pancia allo Stato italiano. E proprio durante la kermesse del settore, Expo Italia Real Estate che si protrarrà fino a domani, spunta la proposta di uno dei principali esperti del settore, Massimo Caputi, sul mercato dall'inizio degli anni Novanta che dopo l'avventura in Fimit ora è sulla tolda di comando, con il grado di vicepresidente, di Prelios SpA. «Ma in questo caso parlo a titolo personale, come uomo del settore perché non vorrei che un'operazione di sistema come quella che ho ipotizzato possa essere in qualche modo fraintesa», dice a MF-Milano Finanza l'ingegnere di Chieti, classe 1952.

Tutto parte da un dato di mercato: la stima condotta proprio dall'Agenzia del Demanio sul valore dei canoni annui generati dalle concessioni statali che ammontano complessivamente a 130 milioni. «Un valore irrisorio se si considera il numero di concessioni di asset pubblici e i chilometri di costa balneare oggetto di concessione», specifica Caputi. Mentre sulla base di stime preliminari di specialisti del settore real estate, è ipotizzabile che l'ammontare del canone «possa essere di 10-15 volte superiore» ai valori attuali. Quindi per sbloccare l'immobilismo pubblico occorre una scossa. Che può arrivare solo dal mondo privato. Ed ecco la proposta elaborata dal manager. «Si può prevedere il conferimento delle varie concessioni in un fondo multi-comparto della durata massima di 50 anni e gestito da una o più sgr di adeguato e riconosciuto standing». Fatto questo step preliminare, sostiene Caputi, si potrebbero individuare due classi di quote: quelle di classe A, «che saranno collocate presso investitori istituzionali non speculativi italiani ed esteri. Ai possessori di tali quote verranno attribuiti i proventi derivanti dalla riscossione dei canoni a oggi incassati dall'Agenzia nonché una quota del 20% dell'incasso di quanto deriverebbe dai maggiori canoni di quelli oggi in essere». Le altre quote, le B, «sarebbero invece possedute, direttamente o indirettamente, dallo Stato, dalle Regioni e dagli altri enti locali», illustra il progetto Caputi. «A questi soggetti verrà attribuita una quota dell'80% dei proventi derivanti dalla riscossione dei maggiori canoni derivanti rispetto a quelli applicati oggi». Inoltre, le quote B potrebbero poi essere «oggetto di cessione a seguito del raggiungimento di obiettivi di valorizzazione delle strutture sottostanti il fondo». A titolo esemplificativo, si potrebbe stimare che il valore di conferimento delle concessioni demaniali sia di quasi 2 miliardi, un valore calcolato applicando ai canoni attualmente percepiti uno yield dell'8%. In soldoni, l'idea di Caputi consentirebbe agli enti pubblici di «fare immediatamente cassa con la cessione delle quote del fondo avendo al contempo un interessante gettito annuale».