L'Italia è l'osservata speciale degli investitori internazionali specializzati nel real estate. Questa volta non in negativo, però. «Diciamo che il mercato italiano è atteso al varco», dice Massimo Caputi, vicepresidente esecutivo di Prelios. «E sono abbastanza fiducioso che entro la fine dell'anno si arriverà a una vera riapertura del mercato».

A ben vedere, il mercato tricolore è quello che, in Europa, è rimasto più indietro. L'Inghilterra ha fatto storia a sé, la Germania è in crescita da tempo, sebbene la lancetta della benzina necessaria per proseguire la corsa sembra ormai segnare riserva; «anche la Spagna, che è stato in Europa tra i Paesi più penalizzati in tema di immobiliare è ripartito». Anche solo per questioni di ciclicità dei mercati, quindi, tra un po' è altamente probabile che tocchi anche a noi. Finalmente il grande interesse manifestato dagli investitori stranieri per il mattone tricolore si tramuterà in acquisti? «In realtà l'interesse degli investitori esteri si è già trasformato in una molteplicità di operazioni», corregge Caputi. Ma c'è un ma: «Il fatto che di questi deal non vengano mai resi noti i numeri non permette di escludere che si tratti di operazioni portate a termine con un forte sconto». Insomma, a pesare potrebbe essere stata di più la necessità dei finanziatori di chiudere al più presto la partita piuttosto che l'irresistibile forza centripeta del mattone italiano.

Il problema del disallineamento dei valori di mercato degli immobili rispetto a quelli di libro, che riemerge ogniqualvolta si torna a parlare in Italia di Bad bank, funziona da remora all'investimento e alla ripresa del mercato. «In primo luogo provoca scarsità di prodotto», spiega il vicepresidente di Prelios. I venditori, soprattutto se sono istituti finanziari, sono restii a chiudere contratti se devono iscrivere a bilancio sopravvenienze passive che vanno a sgangherare i ratio patrimoniali e quindi impongono adeguamenti delle riserve. In secondo divide gli investitori. «Gli stranieri che hanno portato a termine deal in Italia negli ultimi tempi sono principalmente investitori one shot, come fondi sovrani di Paesi arabi», conferma Caputi. O come, ultimamente, qualche fondo americano, sebbene siano principalmente questi, ossia fondi immobiliari di diritto anglosassone più interessati alla crescita del valore nel tempo degli investimenti, che si pensa faranno la parte del leone sul fronte investimenti nel prossimo futuro.

Intanto, proprio Prelios, è alla ricerca di investitori stranieri interessati all'acquisto di Porta Vittoria, progetto di sviluppo milanese, a due passi da piazza Duomo e praticamente finito, messo in vendita dal gruppo Coppola. «Abbiamo un'esclusiva sino a fine marzo» spiega Caputi, «l'affare presenta elementi di complessità visti i numerosi e diversi soggetti coinvolti (compreso l'Erario, ndr), ma il prodotto e buono e confidiamo di riuscire a portare a termine l'operazione entro i termini stabiliti». Prelios non sborserà un euro, compito della società è infatti quello di aggregare un gruppo di interessati all'acquisto. La notizia che sia già stato fissato il prezzo di vendita, 320 milioni di euro, porta a ritenere che il grosso sia stato fatto. «Ma per riuscire ad attirare investitori in numero consistente in Italia bisogna risolvere il problema che, tutti gli anni, si ripresenta, ossia la certezza del quadro normativo e fiscale». Il balletto del passaggio dall'Imu alla «triade» con Tasi e Tari è emblematico.

C'è un altro aspetto, oltre al livello di tassazione che negli ultimi anni è andato a insistere con pressione crescente sull'immobiliare, riguardante il ruolo del soggetto pubblico e che Caputi vuole sottolineare «il ruolo sempre più invasivo dello Stato sul business immobiliare». Già Cdp è un colosso fortemente attivo sul mattone; a esso si aggiungano Invimit, la sgr della Cassa depositi e prestiti, più numerosi altri soggetti che dipendono a vari livelli dalla pubblica amministrazione e che si inseriscono nel mercato, con interventi spesso a piedi uniti, qualora enti pubblici abbiano bisogno di fare cassa con dismissioni immobiliari. «Lo stato italiano rischia di essere la prima società europea nell'immobiliare», conclude Caputi. «Mentre l'intervento pubblico, che è necessario e anche lodevole quando avviene a supporto delle fasce più deboli della popolazione, diviene fortemente distorsivo del mercato quando si tratta di processi e operatività ordinaria».